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多城市放松限购房价要大涨?2018年一二线楼市将量升价降
山哥看财经
2018-01-10 11:12

严格限购下的中国楼市很像当下“三九”寒冬,异常的寒冷。新年伊始,兰州撤销部分区域限购变限售,南京重金补贴人才住房需求,厦门明确实行差异化调控政策……有人就此解读楼市政策在松动,2018年房地产有望迎来春天。

然而事实并非那么简单,不论是机构还是专家都认为,在中央画出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这道红线下,解除限购只是一厢情愿。部分城市调控政策出现微调反映了一些二线城市想通过住房来吸引优秀人才,或者为了提高调控精准性,避免一刀切伤害到刚需人群。

国泰君安报告指出,虽然政府在2018年难?#24895;?#21464;整个房地产政策基调,但预?#31080;?#38469;放松的措施可能会增多,边际放松政策或者支持房地产市场政策措施在增加,南京、郑州、武汉、长?#22330;?#27982;南、合肥、兰州等一些城市以留住人才名义一定程度放松了楼市限购政策。

值得注意的是,住建部去年底宣布2018年棚户区改造580万套,超市场预期,与2017年差不多,并再次强调支持刚需和改善性需求。棚户区改造往往使用货?#19968;?#23433;置手段,这将刺激三四线城市加速去库存,并可能带动房价上涨。笔者提醒三四线城市?#29992;瘢?#20999;勿成为楼市最后?#20248;?#20384;。

中国楼市政策执行的是“因城施策”甚至是“一城多策?#20445;?#22312;?#34892;?#24211;存较多的三四线城市,实行差异化政策,鼓励?#29992;?#36141;买房屋,待楼市库存消化完毕,政策自然会收紧。

拿此次兰州出台的政策为例。?#28072;埃?#20848;州市房产局、物价局、不动产登记?#33267;?#21512;下发了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,提出将取消部分区域的房地产限购措施。

1月8日,兰州住建部门表示,此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。兰州的高坪等偏远郊区存在大量商品房库存,亟待消化,因此兰州在这些偏远郊区将原来的限购调整为限售,在主城区继续执行限购政策。

作为全国?#27573;?#20869;首个对?#29992;?#36141;房“限售”的城市,厦门在2018年提出差异化的差异化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,加?#21487;?#21697;住宅土地供应,加快商业地产去库存。

有专家指出,未来有更多城市会出现政策调整,过去部分城市的“一刀切”限购并不利于市场稳定,预计有更多城市实行“一城多策”。调控政策多样化。

展望2018年楼市,银河证券认为:“2018年房地产投资增速将会小幅放缓。虽然“租购并举”、“租售同权”将逐步改变需求的预期,但对于房地产商?#27492;擔?#24314;设租房的积极性显然要弱于建设商品房,至少短期来看是如此。这就决定了2018年房地产投资增速还是会有所放缓,只是幅度有限罢了。而销售放缓、资金成本抬升将再度使开发商现金流趋紧,从而大概率实行降价跑量的销售策略。”

随着?#23665;?#37327;下降,开发商价格趋降。预计2018年一二线城市?#23665;?#30053;放大、房价略降;棚改完成的三四线城市短期?#23665;?#19979;降、房价稳中趋降;棚改尚未完成的三四线城市?#23665;?#19978;升、房价有上升。

中长期看房地产市场仍有广阔空间

笔者认为,不用对当下的房地产市场过分悲观,从中长期看,我国房地产市场仍有广阔发展空间,经济基础较好的城市房价会有强支撑。

银河证券报告指出,虽然中国15-59岁的劳动年龄人口已于2012年开始下降,2015年开始流动人口也连续两年减少,但人口红利的下降仅意味着潜在购房者减少,实际的购买力还与城镇化政策与进程以及?#29992;?#30340;财富水?#38477;?#32039;密相关。

商品房是城镇化的产物,商品房周期与城镇化率紧密相连,各国历史经验都表明,在城镇化率快速提升阶段,一般是达到75%之前,房地产市场都处于大的上升周期当中。

迈进新时代后,我国经济将保持高质量的较快增长,现代化及新型城镇化进程不断推进,不仅城镇化率水平将继续提高,并且在“以人为本”的城镇化过程中,迁移人群的财富水平和购买力都将高于以往。短期房地产市场的供给侧改革,旨在化解房地产市场发?#26500;?#31243;中的泡沫风险和库存风险,促进房地产市场的健康长久发展,杜绝日本房地产?#30331;?#31639;?#38477;?#35843;整。

二线城市人才争夺战打响

笔者注意到,部分二线城市放松的楼市政策更多是为了吸引、留住人才之举,这反映了当下激烈的城市人才争夺?#20581;?/p>

1月7日,南京公布《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》,对于高层次人才不仅首套房不限购,而且公积金贷款额度可达120万元;高校毕业生拿补贴租房的时间将由此前的2年?#26144;?#33267;3年。

根据《意见》提出的标准,南京每年引进的20万人才中,享受人才安居政策的约有12万人,未来5年将有60万人享受到新的人才安居政策,比原办法多覆盖了44万人。

与南京同处长三角的杭州成为过去几年中国最耀眼的明星城市。有人称过去的一年可能是杭州史上“收割”科学家最为密集的一年。从领英发布的海归人才流入的相对量来看,杭州已逆袭北上广深,排名全国第一。

面对杭州的傲人成就。南京市在2018年的1号文件中提出建设具有全球影响力的创新名城,释放出强烈信号——南京更加重视创新,将建设知识产权保护最严格城市,打造创新人才集聚工程。

在去年,武汉提出五年留住百万大学生,在未来五年,对大学毕业生实行“八折买房租房”政策。

西安提出,35岁以下大中专及以上学历可申请落户;设置“西安伯乐奖”奖励不同层次人才;开放不少于12000?#36164;?#28857;房,对大学毕业生实行1年租住过渡期,985、211院校新毕业大学生给予2年租住过渡期。

长沙和成?#23478;?#21462;消对于高校毕业生毕业年限的要求,全日?#31080;究票?#19994;生?#23621;行?#35777;件即可落户。成都2017年提出“蓉漂”计划,为前来成都找工作的人才提供7天免费住宿。

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